Также истец просит прекратить право аренды ответчика в отношении земельного участка муниципальной собственности, переданного по договору аренды земельного участка, и исключить запись из Единого государственного реестра недвижимости об этом. Указанные требования изначально были предъявлены к ответчику.
Между ООО «Артбестфуд» (продавец) и Таранюк Надеждой Васильевной (покупатель) был заключён договор купли-продажи недвижимого имущества. Договор был оформлен на спорный объект недвижимости – нежилое здание общей площадью 58 кв. м. Определением Арбитражного суда Республики Крым Н. В. Таранюк была привлечена в качестве третьего лица. Впоследствии её процессуальный статус был изменён, и она является соответчиком по настоящему делу.
Истец в своём заявлении оставил только требование к ООО «Артбестфуд» снести самовольно возведённое строение.
Основанием к предъявлению такого требования к ООО «Артбестфуд» указывается только лишь тот факт, что имеется акт выявления самовольной постройки и решение Алуштинского городского совета о сносе спорного здания кафе, вынесенное в отношении предыдущего собственника, а также что договором аренды земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, не предусмотрена его реконструкция, связанная с увеличением этажности.
Но позиция истца, в данном случае администрации Алушты, которая заключается в том, что кафе является самовольной постройкой, подлежащей сносу, ошибочная, что подтверждается следующим.
В соответствии с п. 14 ст. 1 ГК РФ, реконструкция объектов капитального строительства – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объёма), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Таким образом, из анализа данных норм очевидно, что при демонтаже части здания и строительстве на этом месте другой части здания может возникать вновь возведённый объект. Однако п. 14. ст. 1 ГК РФ также указывает, что расширение объекта капитального строительства может являться реконструкцией. Нормами права не регулируется, в каком объёме возможно такое расширение. Из системного толкования вышеуказанных норм следует, что возможна реконструкция, которая не приводит к возникновению вновь созданного объекта недвижимости.
При этом в законе о кадастре отсутствуют ограничения в отношении допустимых пределов изменения (увеличения или уменьшения) площади здания, в том числе в связи с реконструкцией такого объекта или пределов изменения количества этажей. Кроме того, в законе о кадастре отсутствуют условия, при которых не допускается осуществлять государственный кадастровый учёт изменений сведений о местоположении здания, сооружения, объекта незавершённого строительства на земельном участке.
При таких обстоятельствах необходимо учесть, что является самовольной постройкой не любая, а только та, которая возведена или создана на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке.
Предыдущий собственник пояснял, что проводил реконструкцию, и указанные действия не изменяли существенных характеристик здания. Такие действия были обоснованы нормой ст. 210 ГК РФ «Бремя содержания имущества» и, возможно, привели к минимальным несоответствиям технических характеристик объекта недвижимости, отражённым в реестрах кадастрового учёта. Таким образом, устранение таких сведений возможно, если настоящий собственник обратится с соответствующим заявлением в органы, осуществляющие такой учёт.
Хотелось бы обратить внимание, что истцом факт выявления самовольной постройки был установлен почти семь лет назад, и указанные в этом акте обстоятельства не соответствуют фактическим ни на момент обращения с иском в Алуштинский городской суд, ни на сегодняшний день. Это подтверждается и выводами заключения повторной строительно-технической землеустроительной судебной экспертизы, и выводами эксперта.
Специалисты пришли к выводам, что спорный объект недвижимости расположен в границах земельного участка, имеет эксплуатируемую площадь 55,6 кв. м, один этаж, не расположен на берегоукрепительных сооружениях, его расположение не создаёт препятствий к доступу пешеходов и ремонту сетей водоснабжения и водоотведения.
То есть здание не имеет признаков самовольно возведённого строения, так как после реконструкции не возникло нового объекта.
И поскольку акт выявления самовольной постройки на сегодняшний день является устаревшим, неактуальным, с учётом мнения экспертов делаем вывод, что требования истца необоснованны, и считаем, что они не подлежат удовлетворению судом.
