Сегодня, если сделка в сфере недвижимости признаётся недействительной, покупателю могут не вернуть деньги, ведь найти продавца и получить что-то бывает непросто. У нового владельца забирают квартиру, и он остаётся без денег на улице. По мнению Верховного суда РФ, в договоре можно предусматривать условие, по которому продавец выступает поручителем по возврату денег в случае признания договора недействительным. То есть будет отвечать за возврат денег.
«Проект постановления пленума Верховного суда РФ открывает возможность делать поручительство под обязательства, возникающие из недействительности сделок. Например, приобретена квартира, но впоследствии родственник продавца оспаривает сделку по мотиву нарушений при первоначальной приватизации квартиры или притворности сделки купли-продажи. На такой случай можно установить, что продавец или третье лицо выступает поручителем за исполнение обязанности по возврату денежных средств покупателю», — говорит адвокат по гражданским делам Татьяна Золотарь.
Потребовать признать сделку притворной могут кредиторы бывшего хозяина квартиры. Мол, таким образом он пытался уйти от расплаты: распродать имущество, попрятать деньги и объявить себя банкротом. Если же квартира получена в наследство, через какое-то время оспорить сделку могут другие наследники. И так далее и тому подобное. В случае признания сделки недействительной вопрос добросовестности или недобросовестности покупателя даже не ставится. Соответственно, он может остаться без ничего.
«Расторжение договора и признание сделки недействительной — юридически разные понятия. При расторжении стороны должны вернуть всё как было. Одна сторона возвращает имущество, другая — деньги. Причём при расторжении можно взыскать не только деньги, но и убытки», — считает адвокат по гражданским делам Татьяна Золотарь.
Нередко договор покупки недвижимости не расторгается, а признаётся недействительным, значит, его не существовало вовсе. Если квартира была приватизирована или, скажем, продавец признан невменяемым, то истец будет доказывать, что денег никто не получил, якобы это покупатель воспользовался проблемами истца. Допустим, из квартиры в своё время выписали ребёнка или инвалида, и они не поучаствовали в приватизации, а защитить свои права вовремя не смогли. Или что настоящий хозяин квартиры был невменяемый, а тот, кто продавал её по доверенности, оказался мошенником и исчез.
«Проверка в банке не спасает. Юристы, по сути, ни за что не отвечают и умеют только красиво продавать свои услуги. Если же сделка признаётся недействительной, должник остаётся наедине со своими проблемами: он по-прежнему должен банку, так как ипотеку с него никто не спишет. Защищает человека только оформление сделки у нотариуса, так как нотариус несёт полную имущественную ответственность. Если он допустит ошибку, то возместит ущерб. Нотариальное оформление позволяет отсечь мошенников на этапе оформления сделки, так как специалист знает подводные камни», — уверена адвокат по гражданским делам Татьяна Золотарь.
