Уважаемые адвокаты, подскажите как быть и по возможности мы бы хотели вынести нашу историю на обозрение. Итак. Наша история касается ЖКХ, а точнее УП Гелиос. Мы жильцы дома Пионерская 16, находящегося в г. Усинске, Республика Коми. По ряду причин мы не довольны работой своей УП и решили ее сменить. Но оказалось что нам простым жителям это не под силу. Мы собрали очно-заочное собрание, взяли доверенности у компаний чьи корпоративные квартиры находятся в нашем доме. Консультировались у юристов, в интернете на сайте жкх, и все равно суд с УП мы проиграли. на каком основании не понятно, тк делали все строго по правилам. Просим вас проконсультировать нас по нашему делу. Все документы можем предоставить. Еще один не маловажный факт, директор нашей УП, с недавних пор живет в нашем доме, но лучше жить мы от этого не стали. Он подает на нас в суды, по несуществующим фактам, решил нас затаскать морально, но мы не сдаемся. Уже не первое дело с его компанией об отказе от УП, и все он каким то образом выигрывает. Такое ощущение что правосудия в нашем городе нет. Все наши письма и жалобы в прокуратуру РК, перенаправляют обратно в наш город, а тут как всегда мы ни на что прав не имеем и УП всегда права. Не ужели не возможно отказаться от УП ? Автор: Олеся Гришаева

Консультация юриста.

Отвечает: Евгений Макоклюев

Вам следует проверить, не истекает ли срок действия договора управления многоквартирным домом с Вашей текущей Управляющей компанией в ближайшее время (хотя бы через 6 месяцев), и если да, то на общем собрании собственников помещений может быть просто принято решение - не продлевать договор с Вашей текущей управляющей компанией. Согласно п.п.1, 2, п. 5 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, минимальный срок управления многоквартирным домом для управляющей компании - один год. Из этого следует, что раньше чем через год, после заключения договора управления, собственники жилья отказаться от услуг управляющей компании не смогут. п. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекс РФ дает Вам полное право принять на общем собрании решение о смене управляющей компании в одностороннем порядке, в случае, если эта компания не выполняет свои обязательства по договору управления и затем принять решение о выборе иной управляющей компании.

Современная практика показывает, что в большинстве случаев, без судебных разбирательств процесс избавления от недобросовестной управляющей компании зачастую не обходится и в связи с этим, менять управляющую организацию необходимо в строгом соответствии с Жилищным кодексом, дабы не дать возможность юристам управляющей компании оспорить в суде законность решения, принятого собственниками на общем собрании. К вопросу о выборе новой управляющей компании, п.п. 4, п. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ прямо говорит о том, что сменить управляющую компанию можно исключительно на основании решения собственников на общем собрании.

В большинстве случаев юридическая практика показывает, что юристы со стороны управляющей компании часто сетуют на незаконность решений общих собраний собственников, и для того чтобы собрания были признаны состоявшимися, а принятые на собрании решения законными, в общем собрании должны принять участие собственники помещений, владеющие общей суммой площадей, которые составят более половины всей площади в доме, исключая технические помещения и места общего пользования (из смысла п. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ).

В Вашем случае, важно, чтобы большинство собственников согласились сменить управляющую компанию и предоставили свидетельства о праве собственности на жилые (нежилые) помещения, поскольку их наличие позволит точно установить лицо, которому необходимо адресовать сообщение о проведении общего собрания.

Немаловажно также правильно подойти к организации общего собрания собственников. Жилищный кодекс предусматривает как очную, так и заочную форму проведения собрания, однако из смысла п. 1 ст. 47 Жилищного кодекса РФ, первое общее собрание должно состояться в очной форме.

Я не располагаю сведениями о том, есть ли у Вас в наличии необходимое помещение, в котором можно собрать всех собственников, для проведения общего собрания собственников и обсуждения конкретных вопросов, однако если такого помещения у Вас нет, то можно пойти в обход, более простым путем, и назначить собрание в любом из подъездов Вашего дома, предварительно обеспечив отсутствие кворума, т.е. недостаточность собственников жилыж помещений, необходимых для проведения общего собрания. Таким образом, Вы чисто формально проводите там собрание и оформляете в протоколе решение о признании общего собрания жильцов несостоявшимся в силу отсутствия необходимого числа участников. Тем самым Вы приобретаете вполне законное право на проведение заочного голосования. В этом случае, необходимо повторить процедуру надлежащего уведомления каждого из собственников. Все вопросы повестки дня для заочного голосования должны быть точно в той же формулировке, в какой они были вынесены на очное собрание.

Далее, Вам необходимо правильно известить каждого собственника жилого помещения в доме (из смысла п. 4 ст. 45 Жилищного кодекса РФ), поскольку в большинстве случаев, юристы подобных компаний пользуются ситуацией, в которой жильцы были ненадлежащим образом уведомлены о проведении собрания, и, таким образом, суд на законных основаниях встает на их сторону.

Возвращаясь к условию о том, что все собственники должны представить документы о праве собственности на жилое или нежилое помещение, может возникнуть ситуация, когда не все собственники жилых помещений представили документы о праве собственности на жилое помещение. В этом случае Вам стоит прибегнуть к помощи Росреестра и получить выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) на каждую квартиру или нежилое помещение, информация о которых отсутствует.

Затем, не менее чем за 10 дней, Вам необходимо направить сообщение о проведении общего собрания каждому собственнику либо заказным письмом с уведомлением, либо ознакомить каждого собственника лично под роспись.

Также, необходимо составить сообщение о проведении общего собрания в точном соответствии с п. 5 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, в котором повестка дня должна в себя включать следующий перечень вопросов:

• о выборах председателя, секретаря, счётной комиссии и наделении их соответствующими полномочиями;
• о выборе иной организации в качестве управляющей многоквартирным домом (название компании) и заключении с ней договора;
• об условиях, на которых должен быть заключён договор управления многоквартирным домом.

В сообщении о проведении общего собрания собственников в форме заочного голосования необходимо указать:

• сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
• форму проведения данного собрания (очное/заочное голосование);
• дату окончания приёма решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
• повестку дня общего собрания;
• порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на общем собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться (Жилищный кодекс РФ, п. 5 ст. 45).

В решении по вопросам повестки дня, поставленным на заочное голосование, собственник жилого помещения должен указать:

• сведения о себе;
• сведения о документе, подтверждающем право собственности на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
• решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался» (Жилищный кодекс РФ, п. 3 ст. 47).

После надлежащего прохождения указанных выше процедур, в соответствии с п. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, новая управляющая компания должна будет заключить договор со всеми собственниками в Вашем доме на основании решения и в соответствии с условиями данного решения.

Если в этом случае ничего не изменится, то можете направить письмо в администрацию, предварительно приложив копий всех документов, подтверждающие смену управляющей компании. Если администрация откажет Вам в содействии, то в этом случае вновь избранная управляющая компания может обратиться в суд с исковыми требованиями.