В апреле 2020 года вступил в силу Федеральный закон № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Который предусматривает, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключённых до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.
«Требования к условиям и срокам такой отсрочки были установлены правительством Российской Федерации. Так, согласно принятому 3 апреля 2020 года постановлению правительства РФ № 439, отсрочка будет доступна не всем, а арендодателям (организациям и ИП) из наиболее пострадавших отраслей экономики», — говорит адвокат по гражданским делам Игорь Чёрный.
По мнению правительства РФ, это:
Авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки (авиакомпании и т.п.).
Культура, организация досуга и развлечения (концертные залы, организаторы концертов, кинотеатры и т.п.).
Физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт (фитнес-центры, бассейны и т.п.).
Гостиничный бизнес (дома отдыха, гостиницы, санатории и т.п.).
Общепит (кафе, рестораны, фастфуд и т.п.).
Деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений (частные детские сады, детские развивающие центры и т.п.).
Деятельность по организации конференций и выставок (организаторы мероприятий и т.п.).
Деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, салоны красоты и т.п.).
«Отсрочка должна быть предоставлена арендатору начиная с момента официального введения режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ и до 1 октября 2020 года. Задолженность за эти месяцы должна быть выплачена арендатором с 1 января 2021 года и до 1 января 2023 года ежемесячно, равные платежами, не превышающими 50% ежемесячной арендной платы по договору аренды», — поясняет адвокат по гражданским делам Игорь Чёрный.
Кроме того, вышеуказанным Федеральным законом № 98 законодатель предусмотрел, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (п. 3 ст. 19 Федерального закона № 98).
«Здесь хотелось бы отметить, что в отличие от отсрочки, снижение арендной платы — это право арендодателя, а не его обязанность. Но в обоих случаях арендатору необходимо обратиться к арендодателю с письменной просьбой. В данном письме необходимо в первую очередь обозначить ваши отношения (указать на заключённый договор аренды, его номер и дату). Конкретизировать ваши обязанности: арендатора — платить, арендодателя — сдавать в аренду помещение. Сослаться на то, что даёт арендатору право на снижение арендных платежей. Возможно, это: условия договора аренды (допустим, снижение арендной платы возможно в случае изменения экономической ситуации), наличие условий, предусмотренных частью 4 ст. 614 ГК РФ, когда арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились», — советует адвокат по гражданским делам Игорь Чёрный.
Важно указать на нормативно-правовой акт, согласно которому на территории субъекта РФ введён режим повышенной готовности или ЧС (например, в Москве это указ мэра Москвы от 5 марта 2020 года № 12-УМ), какие ограничения указаны в этом документе и как они мешают вам осуществлять предпринимательскую деятельность, зарабатывать, в том числе и на оплату аренды. Также здесь можно написать о введённых президентом РФ мерах (режим выходных до 30 апреля 2020 года) и о предусмотренной ответственности за несоблюдение этих мер.
Указать, что ваша деятельность не подпадает под деятельность, на которую запреты не распространяются, вы и ваши сотрудники имеете право находиться только дома, в режиме самоизоляции.
Указать на сложную финансовую ситуацию с вашим бизнесом, с указанием конкретных примеров (снижение (отсутствие) продаж, посетителей, отсутствие денежных средств на счетах, задолженность по уплате налогов и т.п.).
Предложить арендодателю конкретный срок и размер снижения арендной платы (приложите к письму проект дополнительного соглашения к договору аренды о снижении арендной платы).
«И запомните, арендодателю, скорее всего, сейчас так же нелегко, как и вам, поэтому старайтесь прийти к компромиссу, действуйте по принципу «выиграл — выиграл». Потому что рано или поздно ситуация наладится и вам дальше сотрудничать, зарабатывать, достигать своих целей», — уверен адвокат по гражданским делам Игорь Чёрный.
